关于某县X社区城市民宿运营模式的调研报告
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2024-05-24
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关于某县 X社区城市民宿运营模式的调研
报告
X县X乡X社区原为 X村，毗邻 X高速 X站下站口和县
城主干道，距 X景区、X景区不到 5公里，共 760 户2876 人。
2011 年，X县对 X村进行整体征迁，回迁小区共建设 24 栋
2370 套高层安置房，平均每户分配 3套房子、330 多平方米。
2016 年小区建成回迁后，X社区立足临近景区、交通便利、
房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾
馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭
宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不
齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发
展瓶颈，2023 年以来，X社区成立专业运营公司，积极探索
集中运营模式，大力推动家庭宾馆向城市民宿转型，形成
了独具特色的城市民宿片区。截至目前，X社区共有城市民
宿155 家，其中，已经采取企业集中运营模式的民宿共有
50 家、客房 231 间、床位 374 张。今年一季度，X社区城市
民宿共接待游客约 4.2 万人次，群众收入达 320 万余元，社
区集体经济增收 35 万余元。其中，采取企业集中运营模式
的50 家民宿，入住率和营业额同比增长分别超过
90％、80％，产生了积极的示范效应，带动越来越多的民
宿主申请加入集中运营。
一、经验做法
在探索城市民宿集中运营过程中，X社区积累了一些经
验做法，主要包括：
（一）成立运营公司，以集群化发展推动资源整合。
针对一家一户分散经营存在的问题，2023 年9月，X社区居
民委员会集体研究决定，依托社区经济合作社成立社区旅
游公司，对社区民宿进行集中运营，构建“社区集体＋公司
＋民宿主”利益联结机制，推动社区城市民宿从家庭式运营
向公司化运营转变。公司由社区集体与13 名具有旅游业从
业背景的乡贤共同组建，社区集体提供闲置公用房作为办
公场所，乡贤每人出资 1万元作为启动资金并负责公司具体
业务。公司采取分批实施、逐步推进的方式对社区民宿进
行托管，约定民宿主承担装修及日常物料的费用、公司负
责统一运营，第一批已与50 家民宿签订托管协议，同时指
导其他民宿主按照签约标准改造提升住宿条件。目前，X社
区民宿初步实现组织化、规范化、规模化发展，签约民宿
营业额已突破 100 万元，与签约前同期相比增加 40 余万元，
经营效益显著提升。社区旅游公司集中运营的做法主要是
“四个统一”：一是统一进行管理。将签约民宿按照装修情况
分为经济型、商务型、舒适型三类，深入分析不同类型民
宿的客群偏好，指导民宿主精准提升软硬件，满足不同客
群需求。分类设置民宿的保底价和门市价，其中，保底价
标准为淡季经济型每间 80 元、商务型每间 100 元、舒适型
每间 120 元，旺季每间加
价20 元、周五周六每间加价30 元、节假日每间加价50 元，
门市价根据市场行情动态调整。经营收入先按保底价给民
宿主分红，超出保底价部分按照公司与社区集体 7：3的比
例分红。二是统一开展营销。针对不同客群，积极进行多
渠道营销，不断拓宽市场。开通X民宿微信小程序，通过精
心策划“订房服务、旅游攻略、优惠活动、游客投诉”等内容，
深化与客户的社交互动，稳固并扩大忠实客户群体。加强
与携程、美团等OTA 平台合作，通过参与平台文旅消费活
动等进行宣传，吸引广大在线旅游用户。加大在抖音、小
红书等新媒体平台上的宣传力度，以直播带货、博主推荐
等多种手段进行营销，吸引年轻人等活跃用户。三是统一
采购物料。公司积极融入行业生态，加入 X县民宿联盟，并
与X县“百村千宿”旅游用品一站式体验中心签订协议，在布
草共享和配送、软装采购、耗材供应等方面开展合作，有
效降低成本、提高标准化水平。比如，在布草方面，改变
以往各自为战的“个人购买使用”模式，转由体验中心负责集
中采购、洗涤、晾晒等，民宿主仅需支付租赁费用。据初
步估算，仅此一项举措即可为每户民宿主年均节省约2.5 万
元。四是统一对接融资。公司联系民丰、邮政、农商等银
行，到社区批量开展信息采集、信用建档、客户评级和融
资授信，对授信民宿主提供随借随还信用备用金，目前已
向X社区授信 500 余万元，有效解决社区民宿发展的资金难
题。
（二）引入头部企业，以品牌化发展提升服务品质。
面对民宿市场竞争日益激烈、消费者需求越来越多样化的
新形势，X社区旅游公司积极寻求与行业内知名企业合作，
着力提升民宿运营水平、打造民宿品牌。2024 年1月，X县
引入国内知名民宿运营机构——斯维登集团，统筹规划和
运营 X县内的城市民宿、乡村民宿及度假公寓等非标住宿产
品，着力打造“东有德清莫干山，西有X伏牛山”的民宿品牌。
X乡政府进一步与斯维登集团签订合作协议，乡政府每年向
斯维登集团付费 10 万元，斯维登集团向全乡城市民宿提供
设计、培训、营销、线上代运营等 7项服务，并按照“试点
引领、重点突破、全面推进”工作思路，率先以X社区等为
试点，形成可复制、可推广的经验。目前正在开展的合作
项目主要有三项：一是共享营销管理系统。社区旅游公司
通过共享斯维登集团的营销管理系统，借助其与各大营销
平台数据对接的便利，实现了上传一次房源信息便可同时
发布到多家营销平台的效果，房源推广更加便捷高效。通
过系统提供的数据分析，能够更加精准地洞察市场需求、
掌握客户偏好、评估营销效果，进一步优化了获客策略，
提高了客户转化率。二是组织专业培训。斯维登集团定期
派出讲师团，对民宿从业人员进行专业培训。目前，已在 X
社区举办 1期城市民宿运营赋能培训班，有效提高了社区城
市民宿经营者客房服务、线上营销等方面技能。曾经只会
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关于某县X社区城市民宿运营模式的调研报告 X县X乡X社区原为X村，毗邻X高速X站下站口和县城主干道，距X景区、X景区不到5公里，共760户2876人。2011年，X县对X村进行整体征迁，回迁小区共建设24栋2370套高层安置房，平均每户分配3套房子、330多平方米。2016年小区建成回迁后，X社区立足临近景区、交通便利、房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发展瓶颈，2023年以来，X社区成立专业运营公司，积极探索集中运营模式，大力推...
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