关于某县X社区城市民宿运营模式的调研报告
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2024-05-18
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关于某县 X 社区城市民宿运营模式的调研报告
X 县 X 乡 X 社区原为 X 村，毗邻 X 高速 X 站下站口和县
城主干道，距 X 景区、X 景区不到 5 公里，共 760 户 2876 人。
2011 年，X 县对 X 村进行整体征迁，回迁小区共建设 24 栋
2370 套高层安置房，平均每户分配 3 套房子、330 多平方米。
2016 年小区建成回迁后，X 社区立足临近景区、交通便利、
房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾
馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭
宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不
齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发
展瓶颈，2023 年以来，X 社区成立专业运营公司，积极探索
集中运营模式，大力推动家庭宾馆向城市民宿转型，形成
了独具特色的城市民宿片区。截至目前，X 社区共有城市民
宿 155 家，其中，已经采取企业集中运营模式的民宿共有
50 家、客房 231 间、床位 374 张。今年一季度，X 社区城市
民宿共接待游客约 4.2 万人次，群众收入达 320 万余元，社
区集体经济增收 35 万余元。其中，采取企业集中运营模式
的 50 家民宿，入住率和营业额同比增长分别超过
90％、80％，产生了积极的示范效应，带动越来越多的民
宿主申请加入集中运营。
一、经验做法
在探索城市民宿集中运营过程中，X 社区积累了一些经
验做法，主要包括：
（一）成立运营公司，以集群化发展推动资源整合。
针对一家一户分散经营存在的问题，2023 年 9 月，X 社区居
民委员会集体研究决定，依托社区经济合作社成立社区旅
游公司，对社区民宿进行集中运营，构建“社区集体＋公
司＋民宿主”利益联结机制，推动社区城市民宿从家庭式
运营向公司化运营转变。公司由社区集体与13 名具有旅游
业从业背景的乡贤共同组建，社区集体提供闲置公用房作
为办公场所，乡贤每人出资 1 万元作为启动资金并负责公司
具体业务。公司采取分批实施、逐步推进的方式对社区民
宿进行托管，约定民宿主承担装修及日常物料的费用、公
司负责统一运营，第一批已与50 家民宿签订托管协议，同
时指导其他民宿主按照签约标准改造提升住宿条件。目前，
X 社区民宿初步实现组织化、规范化、规模化发展，签约民
宿营业额已突破 100 万元，与签约前同期相比增加 40 余万
元，经营效益显著提升。社区旅游公司集中运营的做法主
要是“四个统一”：一是
统一进行管理。将签约民宿按照装修情况分为经济型、
商务型、舒适型三类，深入分析不同类型民宿的客群偏好，
指导民宿主精准提升软硬件，满足不同客群需求。分类设
置民宿的保底价和门市价，其中，保底价标准为淡季经济
型每间 80 元、商务型每间 100 元、舒适型每间 120 元，旺
季每间加价20 元、周五周六每间加价30 元、节假日每间加
价50 元，门市价根据市场行情动态调整。经营收入先按保
底价给民宿主分红，超出保底价部分按照公司与社区集体
7：3 的比例分红。二是统一开展营销。针对不同客群，积
极进行多渠道营销，不断拓宽市场。开通 X 民宿微信小程序，
通过精心策划“订房服务、旅游攻略、优惠活动、游客投
诉”等内容，深化与客户的社交互动，稳固并扩大忠实客
户群体。加强与携程、美团等OTA 平台合作，通过参与平台
文旅消费活动等进行宣传，吸引广大在线旅游用户。加大
在抖音、小红书等新媒体平台上的宣传力度，以直播带货、
博主推荐等多种手段进行营销，吸引年轻人等活跃用户。
三是统一采购物料。公司积极融入行业生态，加入 X 县民宿
联盟，并与 X 县“百村千宿”旅游用品一站式体验中心签订
协议，在布草共享和配送、软装采购、耗材供应等方面开
展合作，有效降低成本、提高标准化水平。比如，在布草
方面，改变以往各自为战的“个人购买使用”模式，转由
体验中心负责集中采购、洗涤、晾晒等，民宿主仅需支付
租赁费用。据初步估算，仅此一项举措即可为每户民宿主
年均节省约 2.5 万元。四是统一对接融资。公司联系民丰、
邮政、农商等银行，到社区批量开展信息采集、信用建档、
客户评级和融资授信，对授信民宿主提供随借随还信用备
用金，目前已向 X 社区授信 500 余万元，有效解决社区民宿
发展的资金难题。
（二）引入头部企业，以品牌化发展提升服务品质。
面对民宿市场竞争日益激烈、消费者需求越来越多样化的
新形势，X 社区旅游公司积极寻求与行业内知名企业合作，
着力提升民宿运营水平、打造民宿品牌。2024 年 1 月，X 县
引入国内知名民宿运营机构——斯维登集团，统筹规划和
运营 X 县内的城市民宿、乡村民宿及度假公寓等非标住宿产
品，着力打造“东有德清莫干山，西有X伏牛山”的民宿品
牌。X 乡政府进一步与斯维登集团签订合作协议，乡政府每
年向斯维登集团付费 10 万元，斯维登集团向全乡城市民宿
提供设计、培训、营销、线上代运营等 7 项服务，并按照
“试点引领、重点突破、全面推进”工作思路，率先以X社
区等为试点，形成可复制、可推广的经验。目前正在开展
的合作项目主要有三项：一是共享营销管理系统。社区旅
游公司通过共享斯维登集团的营销管理系统，借助其与各
大营销平台数据对接的便利，实现了上传一次房源信息便
可同时发布到多家营销平台的效果，房源推广更加便捷高
效。通过系统提供的数据分析，能够更加精准地洞察市场
需求、掌握客户偏好、评估营销效果，进一步优化了获客
策略，提高了客户转化率。二是
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关于某县X社区城市民宿运营模式的调研报告X县X乡X社区原为X村，毗邻X高速X站下站口和县城主干道，距X景区、X景区不到5公里，共760户2876人。2011年，X县对X村进行整体征迁，回迁小区共建设24栋2370套高层安置房，平均每户分配3套房子、330多平方米。2016年小区建成回迁后，X社区立足临近景区、交通便利、房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发展瓶颈，2023年以来，X社区成立专业运营公司，积极探索集中运营模式，大力推动家...
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