未来房地产的发展的六大趋势!推动房地产业高质量发展
VIP专免
2024-01-19
999+
26.66KB
45 页
海报
侵权投诉
未来房地产的发展的六大趋势!推动房地产
业高质量发展
各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产
业高质量转型发展国际研讨会”，来了以后才知道这个会已
经开了十年了，每年举办一次，持之以恒，很有成就。
按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发
展要求，谈一下中国房地产今后发展的趋势。我今天讲的
趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基
础性的趋势，也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势，体
现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一
些发展情况、趋势和判断。
01 中国房地产的市场规模有多大？
今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这
个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的
总量缩减。
我们要回顾一下中国房地产这 20 年的总量是怎么增长的。
在1998 年和 1999 年的时候，中国房地产一年新建房的交易
销售量实际上是刚刚达到 1亿平方米。在 1990 年之前，中
国是没有商品房交易的，那时候一年就是 1000 多万平方米。
从1990 年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、
老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到 1998 年、1999
年的时候达到了 1亿平方米。
随后 10 年，从 1998 年到 2008 年，这 10 年里涨了 6倍，实
际上原本可能涨到 8倍，10 年翻三番。因为在 2007 年，销
售量本来已经到了差不多 7亿平方米，2008 年全球金融危
机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，
萎缩到 6亿平方米。总之，前 10 年6亿平方米。
后来又过了 5年，到了 2012 年前后，房地产的交易量翻了
一翻，从 6亿平方米增长到 12 亿平方米。从 2012 年到
2018 年，又增加了 5亿平方米。总之在过去的 20 年，中国
房地产每年的新房销售交易量差不多从 1亿平方米增长到
17 亿平方米，翻了四番多。
那么今后的十几年会怎么走，是保持现状 17 亿平方米一年
维持 10 多年，还是继续每 5年、10 年还要翻一番，17 亿平
方米变成 30 亿平方米、34 亿平方米？
我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量
不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或
者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房
销售交易量可能下降到 10 亿平方米以内，大体上减少 40%
的总量。
中国房地产业在过去 20 年房地产交易总量之所以能够翻四
番。有四个原因：
一是城市化。在过去 20 年里，中国城市人口在增加。中国
城市常住人口城市化率上升了近 26 个百分点，这是城市化
过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城
市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁
徙。总之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动
了房地产业的增长。
二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路
建设、商务集聚区的建设，为了把城市功能重新组合，而
拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱
乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能
产生较大的新房建设销售交易量。
三是住房质量。中国人造房子，50 年前的时候，农村是土
坯房，城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦
房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过
10 年就会垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15 年到 20 年要
重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋
质量差、建筑结构差，到了 20 多年、30 年基本上也要拆了
重建。所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原因之
一。
四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、
10 平方米、20 平方米。1990 年，中国人均住房面积只有6
平方米；到2000 年，城市人均住房面积也仅十几平方米，
现在城市人均住房面积已达到 50 平方米，人均住房面积偏
小，也会产生改善性的购房需求。
以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。一是城市化率
增
长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的 60%大致增
长到 70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人
口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，
城市化的人口红利会逐步淡出。
二是旧城改造总量减少。经过 20 年的城市改造，旧城改造
大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。
三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人
均住房面积已经达到 50 平方米，困难家庭住房结构性改善
的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构
性的，而不是总体性的人均住房不够。
四是住房质量提高。2012 年，住建部下发了一个关于住宅
和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国
住宅商品房 30 年左右的安全标准提升到了至少70 年，甚至
100 年。这意味着从2010 年以后，新建造的各种城市商品
房理论上符合质量要求的话，可以使用 70 年到 100 年，也
就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城
市有 10 亿平方米的房子，如果按30 年折旧计算，那么每年
会折旧三十分之一，差不多 3000 万平方米要拆了重造。现
在如果变成了 100 年，每年的折旧平均也就变成 1000 万平
方米了。
从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国
房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交
易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了 1.8%就是一
个信
号。因为刚才说了1998 年到 2008 年，每年增长 25%左右，
三年能够翻一番，十年翻了三番。2008 年到 2012 年期间，
每年增长 15%左右，五、六年翻一番。2012 年到 2018 年，
大体上维持在 6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率
是1.8%。
我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不
会是 17 亿、18 亿、20 亿、30 亿平方米，而是逐渐萎缩，
当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩 20%、30%，大体
上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工
销售量下降到 10 亿平方米以下。
02 总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区在哪里？
过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地
区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总
之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房
运动的时代。从现在开始，往后的十几年，房地产不会出
现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还
会有热点。我们说的总量 17 亿平方米一年，以后可能变为
一年 15 亿、12 亿平方米。
这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。
一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也
包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会
城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市
广州之
外还有同等级中心城市深圳。
第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城
市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。
第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也
会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在 50 万
以下的城市叫小城市，50 万-100 万的叫中型城市，100 万-
500 万的是大型城市，500 万-1000 万人口的特大型城市，
1000 万人口以上的叫超级大城市。
在省会城市里有一批已经过了 1000 万人口的超级大城市，
比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安
这些城市还会向1500 万、2000 万发展。有些省会城市现在
是500、600 万人口，以后可能往 1000 万人口的方向走。
这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体
上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”，
就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一
般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的
20%；它的GDP 有可能达到这个省总GDP 的30%；它的服
务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还
是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个
省总GDP 的40%。
比如郑州现在是 1000 万人口，1万亿的 GDP,10 个三甲医院，
30 多万大专院校在校生，尽管有一定的规模，但是与河南
省
省会城市应有的“一二三四”功能差之甚远。河南省有1亿人
口，郑州目前只有1千万人口。作为省会城市，应承担全省
20%的人口，所以十几年、二十年以后郑州发展成 2000 万
人口一点不用惊讶。同样的道理，郑州的GDP 现在到了 1
万亿，整个河南 5万亿，它贡献了20%，如果要30%的话应
该是1万5千亿，还差之甚远。对于服务业，相对而言，一
个地方每 100 万人应该有一个三甲医院，如果河南省 1亿人
口要有 100 个的话，郑州就应该有40 个，它现在才 9个三
甲医院，每造一个三甲医院投资 20 多亿，产生的营业额也
是20 多亿，作为服务业，营业额对增加值贡献比率在 80%
以上。所以一个三甲医院的20 多亿营业额差不多有 16 亿的
GDP，用600 亿元造30 个医院产生的 GDP 增量可能比花
1000 亿投资工业的 GDP 贡献量还大，并且还解决老百姓的
问题。中心城市要靠服务业，要靠人口的增长，当然也就
会产生经济规模的发展，形成一个新的循环。
从这个意义上讲，大家可以关注现在近 10 个跨入 1000 万的
高级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一下
他们都有十几年以后人口增长 500 万以上的可能。只要人口
增长了，城市住宅房地产就会跟上去。所以我刚才说的大
都市、超级大城市，1000 万-2000 万中间有一批城市还会扩
张，过了 2000 万的，可能上面要封顶，但是在 1000 万-
2000 万之间不会封顶，会形成它的趋势。
如果已经是 2000 万以上的超级大城市，这个超级大城市自
身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集
中表现在大都市圈。大都市圈不是一个行政范围，而是它
的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有 1.5—2 万
平方公里。大体上 50 公里—70 公里的半径绕一个圈就构成
大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市，这些中小
城市，单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市
圈发展，这些中小城市会加快发展。
以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径
范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城
市群，比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南
京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中
城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。
总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不
会再翻番，20 年以后回头看，现在的 17 亿平方米就是一个
高点、就是一个拐点，以后逐渐变成了 15 亿、12 亿、10 亿
平方米一年。在今后的十几年，房地产开发不再是四处开
花、全面开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性
中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市
三个热点地区。
03 房价判断问题，大家很关心。
今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，
摘要：
展开>>
收起<<
未来房地产的发展的六大趋势!推动房地产业高质量发展各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”，来了以后才知道这个会已经开了十年了，每年举办一次，持之以恒，很有成就。按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求，谈一下中国房地产今后发展的趋势。我今天讲的趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势，也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势，体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。01中国房地产的市场规模有多大？今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，...
评论(0)
没有更多评论了哦～
声明：文档来自于公开资料整理和用户上传
请登录，再发表你的看法
登录/注册